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《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)征求意见的公告

发表日期:2018-10-16 16:50 浏览次数:16次

《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)

征求意见的公告

 

为提高立法质量,现将市房地产管理局起草的《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)公开征求公众意见,请于2018年11月16日前将修改意见反馈南充市房地产管理局705办公室。

联系方式:

1.信函请寄至:南充市顺庆区滨江北路4号 邮编:637000

2.传真:0817—2254136

3.电子邮箱:654420635@qq.com

 

附件:1.《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)

            2.关于《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)的起草说明

 

南充市房地产管理局

2018年10月16日

 

 

 

 

 

附件1

《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)

 

第一章  总则

第一条  为规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合南充市实际,制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内的物业管理、使用、维护、服务及相关监督管理活动。

第三条  物业管理应当遵循诚实守信、质价相符、业主自治自律、依法监管的原则。

第四条  市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府及其相关部门应将物业服务纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和和谐社会治理体系,纳入政府工作目标考核,制订扶持政策,促进物业服务行业的健康发展。

第五条  县(市、区)人民政府应加强对本辖区物业管理工作的领导,加强老旧小区综合改造和整治,完善基础设施。

市、县(市、区)发展改革、公安、民政、司法行政、财政、国土资源、城乡规划、经济和信息化、安全应急、卫生计生、环境保护、城乡管理执法、市场监管、人防、质监、工商、邮政管理及其他有关行政管理部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督管理工作。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当加强小区的物业管理,畅通业主维权法律途径,指导和监督物业企业做好物业服务工作;支持无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会成立自治组织,实行自治管理,改善小区配套设置及居住环境。

第六条  建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第七条  建立物业管理领域失信联合惩戒机制,任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、其他相关部门以及街道办事处(乡、镇人民政府)投诉、举报。

各行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。

第二章  部门职责

第八条  市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)研究制定全市物业管理政策并指导实施;

(二)建立物业服务企业信息登记制度和信用信息平台,实行物业服务企业、项目负责人、业主委员会成员信用管理;

(三)指导、监督物业管理招投标活动;

(四)负责物业承接查验监督备案和物业服务合同备案工作;

(五)配合辖区人民政府做好物业管理纠纷的调处工作;

(六)建立物业服务企业联合激励和惩戒制度;

(七)建立物业服务质量评定机制;

(八)充分利用互联网技术,建立线上物业公共事务表决平台;

(九)法律、法规明确的其他职责。

县(市)人民政府房地产行政主管部门参照执行。

第九条  住房城乡建设部门负责做好开发项目物业管理配套设施的设计审查;负责房屋质量的验收工作,以及隐蔽工程图纸、资料的收集和保管;处理因房屋建设质量产生的纠纷。

城乡规划部门负责做好开发项目物业管理配套设施的规划工作,监督开发建设单位按照规划设计要求建设,处理涉及规划问题引起的纠纷。

城市管理部门负责查处物业管理区域内违章搭建、损坏或侵占绿地、违反市容和环境卫生管理规定的行为。

发展改革部门负责指导和监督物业行业、企业的收费行为,监督检查价格公示,及时查处物业管理收费中的价格违法违规行为。

经济和信息化部门负责督促水、电、气等专业经营单位落实终端用户计量装置,承担经营管理义务,及时妥善处理涉及水、电、气等方面的矛盾纠纷。

公安部门应加强物业管理区域内的治安管理,依法查处堵塞消防通道、侵占公私财物、毁坏物业设施、非法集会等行为,做好小区流动人口的管理。

安全应急部门应加强物业管理区域的安全管理,指导督促物业企业落实小区安全管理制度,开展物业服务企业安全管理工作培训、宣传等工作。

环保部门负责小区环保项目的验收工作,查处小区内出现的噪声扰民和环境污染等问题。

质量技术监督部门负责小区电梯的安全运行监测,督促物业服务企业落实电梯安全管理制度,组织物业企业进行电梯操作员培训。

财政部门负责老旧小区综合改造资金的筹集和保障,负责物业管理纠纷调解、物业管理政策宣传和培训等有关经费预算和保障。

司法部门负责指导做好物业管理纠纷人民调解工作,负责物业管理纠纷人民调解员业务培训,协助相关部门、街道办事处(乡、镇人民政府)做好物业管理法律法规的宣传及司法协助工作。

其他有关部门按照各自职责做好物业管理工作的服务和监管。

第十条  街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调、监督本辖区内物业管理工作,主要履行下列职责:

(一)组织、指导设立业主大会、选举业主委员会、业主委员会的换届,组织、指导设立物业管理委员会,指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;

(二)负责业主大会、业主委员会、物业管理委员会的登记备案;

(三)协调社区建设与物业管理的关系,调解处理业主、物业使用人、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、其它物业管理人在物业管理活动中的纠纷,组织召开物业管理联席会议;

(四)指导和监督业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业及其交接活动;

(五)协调和督促物业服务企业的交接;

(六)按照本条例规定代管相关档案资料、印章及财物;

(七)建立老旧小区的物业管理体系;

(八)协助房地产行政主管部门对物业服务企业、项目负责人、业主委员会成员、物业管理委员会成员的信息登记制度和信用信息平台的建立、考核、公布;

(九)法律、法规规定的其他职责。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当根据需要,设立专门的物业管理机构,指定专职人员,负责指导和监督物业管理活动,督促业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业依法履行职责。

第十一条  街道办事处(乡、镇人民政府)应将物业管理纳入社会治理的全面工作;建立、完善小区基层党组织,发挥基层党组织在小区治理中的积极作用;建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

街道办事处(乡、镇人民政府)应健全物业管理工作联席会议制度。物业管理工作联席会议由物业管理区域所在街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集和主持,参会者应包括业主或业主代表、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业、房地产行政主管部门、公安部门、居民(村民)委员会,可根据具体情况邀请相关行政部门、专业经营等单位参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

(一)业主委员会不依法履行职责;

(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;

(四)提前终止物业服务合同的纠纷;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的纠纷;

(六)物业管理与相关经营单位协调和配合事项;

(七)其它需要解决的物业管理事项。

街道办事处应当将联席会议工作经费纳入年度经费预算。

第三章  物业管理区域和设施

第十二条  本条例所称物业管理区域包括同一规划内分期开发的物业区域。

建设单位在报经房地产行政主管部门确定物业管理区域后,应当将物业管理区域详细分布图、业主共用部位共用设施设备的配置及建设标准等内容在房屋销售现场显著位置进行公示。

需要进行物业管理区域调整的,业主委员会应当制定调整方案,对调整后的物业管理区域的共用部位、共用设施设备的使用和维护做出明确的规定,并经相关区域内三分之二以上业主同意后报房地产行政主管部门审核。

第十三条  物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性规范,同时规划设计、同时建设,达到设施设备运行的技术标准及环境要求。

配电、消防、监控等设施设备用房原则上应规划建设在地面,进行简单装修,设置标识,具备使用条件,满足防潮、防尘、防鼠虫、排水、通风、恒温、消防、照明等基本要求。

明确功能、权属、使用性质的配套建筑,任何单位和个人不得擅自改变用途。

第十四条  物业服务用房、业主委员会议事活动用房设计建设应当满足相对集中和方便服务业主的要求,配置独立的水、电等计量装置,并设置明显标识。

新建住宅物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二,且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置,小区规划建设面积超过30万平方米的,业主委员会议事活动用房按照不低于40平方米配置。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。

建设单位对配套建设的物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当进行简单装修,具备通水、通电、卫生、通风、采光、防尘等基本使用条件。

同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设。

规划行政主管部门应对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核;房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时,应对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置情况进行核查;不动产登记部门在办理产权登记时应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行登记限制。

第十五条  新建住宅小区应规划建设适量的机动车、非机动车充电设施。规划建设的机动车、非机动车停放库(位)、公共厕所、快递柜、信报箱、垃圾分类集中收储清运点、消防器材和(非)机动车充电设备等,应当符合国家、行业和地方标准,方便业主使用。

第十六条  新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位(库)、架空层、机动车、非机动车充电设施等配套设施应在房屋销售合同中明确投资主体、权益归属。

第四章  业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第十七条  依法登记取得房屋所有权的人为业主。因买卖、赠与、继承、财产分割已经占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。

业主在物业管理活动中应当享有以下权利:

(一)按照约定接受物业服务企业提供的服务;

(二)知晓监督物业服务企业履行物业服务合同、业主委员会的工作,向物业服务企业和主委员会提出建议和质询;

(三)提议召开、参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)选举业主代表、业主委员会成员,并享有被选举权;

(五)依法使用物业共用部位、共用设施设备;

(六)知晓和监督专项维修资金的缴存、管理和使用;

(七)制止其他业主、物业使用人侵害业主共同利益的行为;

(八)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行以下义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会和业主委员会做出的决定;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序维护和清洁绿化维护等方面的管理规定;

(三)按照规定和约定交纳物业服务费用、专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用,并对符合使用住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用条件的维修进行确认;

(四)及时向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其房屋出租、转让的准确信息;

(五)配合、支持物业服务企业按照物业服务合同实施物业管理和服务;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条  业主有下列行为的,其在业主大会活动和业主委员会的被选举权应当受到限制,不得提名或作为业主大会筹备组成员或业主代表:

(一)不按时缴存专项维修资金的;

(二)不按合同约定缴纳物业服务费用和其它应当分摊的费用的;

(三)违反(临时)管理规约、装饰装修管理规定和物业管理规定的;

(四)违法搭建,占用小区公共空间、绿地、场地、消防通道的;

(五)擅自将住宅改作商(营)业用房或其它改变物业使用性质的;

(六)侵害业主公共权益和侵害相邻人权利的;

(七)参加非法组织(集会)、游行示威的;

(八)有不良信用记录或违法犯罪行为受到公安、司法机关处罚的;

(九)其它违反法律、法规规定行为的。

第十九条  符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当在申请成立业主大会之日起30日内将业主入住情况及下列资料报告街道办事处(乡、镇人民政府):

(一)业主名册;

(二)物业管理区域划分资料;

(三)房屋及建筑物面积清册;

(四)规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的备案证明或物业承接查验的备案证明;

(六)物业服务用房配置资料;

(七)成立业主大会必需的其他资料。

建设单位注销或拒不提供上述资料的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以要求前期物业服务企业提供上述资料,也可以向相关行政机关调取。

第二十条  筹备组人数应当为5人以上的单数,由县级房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位代表各一名和业主代表若干名组成,筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二,建设单位注销或拒绝参加筹备组的,相应增加业主代表,筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

筹备组中业主代表的产生办法由街道办事处(乡、镇人民政府)确定,并提前10日告知全体业主。业主对筹备组中业主代表的产生办法或业主代表有异议的,可以以书面形式实名向街道办事处(乡、镇人民政府)提出,街道办事处(乡、镇人民政府)应当回复。

筹备组成员应当自成立之日起7日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当对筹备组成员进行培训。前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

第二十一条  筹备组中的业主代表应当同时符合下列条件:

(一)遵守临时管理规约,按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用;

(二)按规定交存或续交住宅专项维修资金;

(三)无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

(四)无违章搭建建(构)筑物的行为;

(五)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域开发建设单位任职。

业主大会筹备组可邀请公安、司法、律师、行业专家等参加。筹备组业主代表可广泛吸纳行政事业单位离退休人员、人大代表、政协委员、社区(居委会)党组织负责人、律师,民主党派人士等。

第二十二条  首次业主大会工作经费由建设单位承担,建设单位注销的,可由业主自筹或利用共有部分的经营性收入等其他方式筹集。

首次业主大会工作经费的具体交存标准由辖区房地产行政主管部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素进行核定。建设单位应当于物业承接查验备案前,向街道办事处(乡、镇人民政府)交存首次业主大会会议工作经费。

街道办事处(乡、镇人民政府)应设立首次业主大会工作经费专用账户。首次业主大会会议召开后,街道办事处(乡、镇人民政府)应当将结余部分转入业主委员会账户。

第二十三条  筹备组自成立之日起90日内未能组织召开首次业主大会会议的,自行解散。

经街道办事处(乡、镇人民政府)同意,可以延长筹备组成立期限,但最长不得超过90日。逾期仍不能组织召开首次业主大会会议的,筹备组解散,成立物业管理委员会。

筹备组应当自业主委员会选举产生之日起10日内,向业主委员会移交召开业主大会期间的全部资料后解散。

第二十四条  筹备组应当于首次业主大会召开15日前将会议议题、时间、地点、召开方式以及表决事项等在物业管理区域内显著位置予以公示。街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当进行指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

筹备组可以在提出业主委员会候选人建议名单时,同时提出候补成员名额和候补顺位。

第二十五条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。业主大会的决定,对业主具有约束力。

业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

(四)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

(五)制定、修改物业共有部分管理、使用、经营等方面的规定;

(六)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体,业主大会没有履行以上职责,由全体业主依法共同承担相应民事责任。

第二十六条  业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方式计算。

专有部分面积,按照不动产登记记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积,按照专有部分面积总和计算。

业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,专有部分面积可累加,但业主人数按照一人计算。

一个专有部分登记有两个或者两个以上所有权人的,按一人计算,所有权人应当自行确定一名投票人,不能确定的,视同弃权。

总人数,按照业主人数总和计算。

车位、车库不计入业主投票权。但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改造以及需要筹集、使用物业专项维修资金例外。业主大会议事规则、管理规约另有约定的,从其约定。

第二十七条  业主大会会议可采取集体讨论、书面征求意见、现场投票和电子投票等实名投票方式进行。

召开业主大会会议采用集体讨论形式的,可以由全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层、物业类型为单位,推选业主代表参加。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

业主代表参加业主大会会议15日前,应当书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人,业主代表不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另行推选。

业主可以委托非业主代表投票,受委托人投票时,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人、专有部分的面积、委托事项。

采用书面征求意见的,应当将表决票送交全体业主,由业主或者其委托的代理人签署意见。

第二十八条  业主大会议事规则应明确业主大会会议表决弃权票的归属计算方式。

业主大会会议表决结果应当在小区显著位置公示15日以上。

街道办事处(乡、镇人民政府)或者其委托的居(村)民委员会应当对业主大会会议的表决情况进行指导监督。

第二十九条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的召开事由以及召开程序,由业主大会议事规则约定。

有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议的;

(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

(三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的,或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的;

(四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

发生前款规定的情形,业主委员会未及时组织召开会议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开。

第三十条  召开业主大会会议,组织者应当于会议召开15日前将会议时间、议题、表决方式等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会,并在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于15日。

第三十一条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,由5—11人的单数组成,每届任期3年或者5年,最长不超过两届,成员由业主或单位业主授权的自然人代表担任。

鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

业主委员会可以设候补成员,业主委员会候补成员人数不得超过业主委员会正式成员人数的50%。候补成员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。

业主委员会成员出现缺额的,由候补成员根据候补顺位直接补位。候补成员补位后,任职期限与其他成员同时届满。

经递补后业主委员会仍少于5人或缺额达50%的,应当及时组织召开业主大会进行增补或者换届选举。

第三十二条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向街道办事处(乡、镇人民政府)提交筹备组成员、会议记录、公告、选举办法、计票结果、业主委员会成员基本信息等材料备案。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后10日内抄送县级人民政府房地产行政主管部门。

业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主委员会印章应注明届数和使用时间。

第三十三条  业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益,支持物业企业做好物业服务工作;

(二)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)代表业主与业主大会选(续)聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同期限不得超过业主委员会本届任期;

(四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督业主、物业使用人和物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)协助政府相关职能部门调解物业服务企业与业主之间因物业服务产生的纠纷,调解处理小区业主与业主之间因物业使用、维护、管理产生的纠纷;

(七)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会至少每半年向街道办事处(乡镇人民政府)和县级房地产行政主管部门报告一次工作。

第三十四条  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经全体委员半数以上同意,可以采取书面投票或举手表决方式,会议内容记录完整,要素齐全,作好签名备查。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,广泛征求并收集业主意见。业主意见较大和涉及危害社会安全稳定的事项,街道办事处(乡、镇人民政府)应及时进行纠正,依法予以撤销并要求业主委员会进行整改。

第三十五条  业主委员会可实行有偿服务。经业主大会决定,业主委员会的酬劳和工作经费可从公共收益中按一定比例提取,并报辖区街道办事处(乡、镇人民政府)备案,接受专业机构审计。

第三十六条  业主委员会任期届满90日前,应当在街道办事处(乡、镇人民政府)组织下,由现任业委会主持,召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求现任业主委员会限期改选;逾期不改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织业主进行换届选举。

新一届业主委员会选举产生后,上一届业主委员会拒不移交有关凭证、档案资料、印章及属于全体业主共有的财物的,相关人员应纳入个人不良信用记录;触犯法律的,依法追究。

业主委员会委员的资格在本届内终止、消失或被罢免的,应当在终止、消失或罢免之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物,消失的由物业继承人移交。

第三十七条  业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定罢免其委员资格:

(一)发表违法言论的;

(二)参与非法组织和非法集会,被公安机关认定有涉黑涉恶问题的;

(三)不履行职责,不服从相关职能部门指导和监管,工作懈怠、不参与不支持不协助物业管理工作;

(四)满1年以上拒不交纳物业管理服务等相关费用,将公私财物据为已有,有不良征信记录;

(五)乱搭乱建违规装修或侵占小区公共部位;

(六)煽动业主非法上访、集会,影响小区稳定,被公安机关处罚;

(七)经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格;

(八)业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

业主委员会成员出现上述情形的,业主大会(业主委员会)在30日内未撤销其资格的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以督促或代行启动罢免程序。

第三十八条  住宅小区有下列情形之一的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会,作为临时机构代行业主委员会职责:

(一)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)延期后仍不能成立的;

(二)业主委员会未完成换届选举,经街道办事处(乡、镇人民政府)两次指导后仍不能选举产生业主委员会的;

(三)业主委员会不履行职责半年以上,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡、镇人民政府)两次指导后调整未成功或者未能选举产生新一届业主委员会的。

保障型住房物业应当成立物业管理委员会。

第三十九条  街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位应派员参加物业管理委员会。

物业管理委员会由5—11人的单数组成,物业管理委员会的成立应当参照本条例首次业主大会筹备组的方式组建。

物业管理委员会应当自业主大会成立、业主委员会依法备案之日起7日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

第四十条  物业管理委员会成立之日起10日内,街道办事处(乡、镇人民政府)应当将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)房地产行政主管部门。

第五章  前期物业管理

第四十一条  鼓励建设单位邀请专营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制等事项,提出与物业管理相关的建议。

第四十二条  新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标方式,选聘具有独立法人资格、在项目所在地建立了企业信用信息、具有承担相应物业服务能力的物业服务企业,提供前期物业服务。

建设单位采取邀请、协议招投标方式选聘物业服务企业的,应当报经县级以上房地产行政主管部门批准。

第四十三条  建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同前,应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约、房屋使用说明书等文件。

第四十四条  承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。未经承接查验的物业不得交付使用,不动产登记部门不得办理不动产登记手续。

第四十五条  新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;

(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气管道的敷设并与相应管网连接,并安装燃气分户计量表;

(五)通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有相连接口;

(八)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施;

(十一)法律、法规规定的其他条件。

物业服务企业不得承接不具备上述公共配套设施条件的物业服务。

第四十六条  物业承接查验后,双方签订物业承接查验协议并作为前期物业服务合同的补充协议。

物业服务企业应当自物业交接后30日内,持查验文件及相关资料向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案。

房地产行政主管部门应以建设单位的项目规划设计方案作为承接查验标准,以国家及相关行业规范为依据对物业承接查验工作进行监督。

第四十七条  建设单位新建小区竣工验收后,在物业承接查验前应当将变(配)电、二次供水、燃气高压等设施设备及相关管线的所有权移交给安装施工的专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

第四十八条  前期物业服务期间,首套住宅物业交付满一年的,建设单位应当委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定。评定结果向全体业主公告,同时告知县级以上房地产行政主管部门。

第四十九条  前期物业管理期间,物业服务企业不得延迟提供服务或擅自撤离,物业服务企业和建设单位不得擅自解除合同。

第五十条  前期物业服务合同期满,未选聘新的物业服务企业前,可由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第六章  物业服务企业及物业管理服务

第五十一条  物业服务企业应当具有独立法人资格,进行了企业信息登记,建立了企业信用档案,具有承担物业服务的能力和专业技术力量。

物业服务企业不得出租、出借营业执照,不得整体转让物业服务项目。其他单位或个人不得以挂靠物业服务企业的方式承接物业服务项目。

鼓励在本市行政区域内实际从事物业服务的企业加入行业协会,物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,促进行业持续健康发展。

第五十二条  本市行政区域内从事物业服务的异地企业应当到物业所在地市、县(市、区)房地产行政主管部门登记。

第五十三条  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式等;

(四)业主缴纳物业服务费用、公共水电费分摊、住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营收益等情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的安全事项;

(六)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(七)其他应当公示的信息。

第五十四条  房地产行政主管部门应当采取信用记分的方式对物业服务企业进行信用监管,建立企业诚信档案,开展企业信用考评,定期向社会公布。

第五十五条  房地产行政主管部门应联合相关部门建立对物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒制度。

物业服务企业的以下行为应为失信行为:

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)出租、出借、转让营业执照等相关资料;

(三)物业服务合同依法解除或合同终止后拒不退出物业管理项目,退出时未按照规定办理交接手续,移交资料,造成物业管理混乱;

(四)泄露业主信息造成重大不良影响;

(五)恶意竞争物业项目;

(六)未按规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致发生重大房屋安全事故的;

(七)挪用住宅专项维修资金;

(八)因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件,影响社会稳定,造成严重不良后果的;

(九)被物业管理行政主管部门公开通报批评拒不整改,或者一年内累计被公开通报批评两次(含两次)以上的;

(十)年度综合信用记分低于60分的;

(十一)经房地产行政主管部门认定的其他严重不良行为。

第五十六条  对有严重失信行为的物业服务企业应当采取以下惩戒措施:

(一)限制参加物业项目招投标;

(二)行业主管部门不得出开具信用证明材料;

(三)限制参加评先评优;

(四)限制参与公共资源交易活动。

第五十七条  物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途;

(三)未按合同约定提供物业服务的;

(四)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地;

(五)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营;

(六)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故;

(七)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且不积极改正;

(八)被行政主管部门警告、训诫且拒不整改落实;

(九)其他损害业主利益情节严重的行为。

有前款规定情形之一的,业主可以实名书面向街道办事处(乡、镇人民政府)、县级以上房地产行政主管部门投诉。

第五十八条  物业服务企业应当落实安全工作主体责任,按照物业服务合同约定健全安全防范预案,并定期开展演练,做好物业管理区域内的安全防范工作,未及时履行约定的安全义务的,依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故,物业服务企业应当及时启动应急措施,并及时向相应的职能部门报告,协助做好救助工作。

第五十九条  因物业服务合同期满一方不续签或者单方提前解除合同的,应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前60日告知;双方应当做好撤出物业服务管理区域的交接工作。

物业服务企业撤出物业服务管理区域后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业或者未决定自行管理的,由业主委员会进行应急管理,相关费用由业主承担;街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主委员会的应急管理进行监督指导。

第六十条  业主大会选聘物业服务企业前,业主委员会应当将选聘方案、物业服务费标准等报物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门备案,并接受街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门的指导和监督。业主委员会未按程序和规定进行办理的,街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门应当责令限期整改。

建设单位和业主大会在选聘物业服务企业时应当限制有严重不良信用信息的物业服务企业参加。

第六十一条  物业服务合同应当载明下列内容:

(一)物业服务内容、标准、收费价格、合同期限和委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

(四)物业服务标准的评估方式;

(五)利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

(六)违约责任和合同解除的条件和履约担保;

(七)物业服务用房、专项维修资金的管理与使用;

(八)与物业服务有关的其他事项。

鼓励在物业服务合同中依据物业服务企业的信用信息设置解约条款。

第六十二条  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内,向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。备案后,新老物业服务企业应当在业主委员会的组织下,在街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门的指导下完成物业承接查验和施设设备及相关资料的移交。

物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助进行设施设备的移交查验。

第六十三条  业主大会选聘物业服务企业后,业主委员会应当就业主欠费、新老物业服务企业交接、后续事宜组织协商,化解矛盾,处理遗留问题。

第六十四条  业主欠缴物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期缴纳;逾期不缴纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

业主具有履行能力却不履行生效法律文书确定义务的,物业服务企业可以申请人民法院依照相关规定将其纳入失信被执行人名单。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定。

第六十五条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和(临时)管理规约的有关规定。

业主转让或出租物业时,应于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况书面告知物业服务企业。

第七章  物业的维护和使用

第六十六条  建设单位应当建立健全房屋建筑质量保修服务体系,对新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)在保修期限内出现的质量问题,承担物业的保修责任。

在正常使用情况下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(一)地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修;

(二)屋面防水三年;

(三)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏一年;

(四)墙面、顶棚抹灰层脱落一年;

(五)地面空鼓开裂、大面积起砂一年;

(六)门窗翘裂、五金件损坏一年;

(七)管道堵塞二个月;

(八)供热、供冷系统和设备一个采暖期或供冷期;

(九)卫生洁具一年;

(十)灯具、电器开关六个月;

其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅小区集中交付用户使用之日起计算。

第六十七条  建设单位应当建立房屋建筑工程质量保修金制度。建设单位在新建物业竣工验收前,按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向市、县(市、区)工程建设质量监管部门交存房屋建筑工程质量保修金。

第六十八条  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经建设行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

本市建设行政主管部门对房屋建筑工程质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。保修期满后,建设单位向建设行政主管部门提出退款书面申请,建设行政主管部门在接到书面申请后经核实无质量保修问题的,应当在30日内予以无息退还。

第六十九条  保修期届满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造应当使用住宅专项维修资金。

鼓励拆迁安置还房、集资合作建房按照当地住宅专项维修资金交存标准交存维修资金,用于物业共用部位、共用设施设备保修期后的维修、更新和改造。

第七十条  专项维修资金的使用应当遵循业主谁受益、谁负担原则,按下列规定分摊:

(一)用于建筑区划住宅共用部位、共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊;

(二)用于单栋或多栋住宅共用部位、共用设施设备的,由该栋或多栋业主按所拥有建筑面积的比例分摊;

(三)用于单元住宅共用部位、共用设施设备的,由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊;

(四)用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的,由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊;

(五)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。

尚未出售的房屋,开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

第七十一条  下列情况经街道办事处(镇、乡人民政府)和消防、质监等相关职能部门认定应当进行紧急维修的,已设立业主大会的,业主委员会应当按照紧急维修程序及时申报,尚未设立业主大会的,街道办事处(镇、乡人民政府)应当按照紧急维修程序及时申报、使用专项维修资金:

(一)外墙渗漏、屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及公共安全、人身财产安全和物业使用功能的;

(三)供水系统损坏导致供水中断的;

(四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及公共安全、人身财产安全的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及公共安全和人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍,应当对消防设施设备维修、改造的;

(七)围墙破损、地面塌陷以及设施设备出现功能故障等危及公共安全和人身安全的;

(八)其它需应急使用住宅专项维修资金的。

房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请后,应当在三个工作日内办理相关手续。

第七十二条  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)在房屋装饰装修中损坏房屋承重结构等行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等行为;

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部份、共用设施设备等行为;

(四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等行为;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

(八)超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为和赌博、利用封建迷信危害社会、未按规定饲养动物影响环境和他人生活等行为;

(九)法律、法规、(临时)管理规约、物业管理相关规定禁止的其他行为。

物业服务企业、业主、业主委员会发现违反上述条款的行为,应当及时予以劝阻、制止,并向有关部门报告。

第七十三条  业主专有部分出现危害公共安全、影响小区美观、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

第七十四条  业主、物业使用人封闭阳台,安装防护栏(网)、遮阳(雨)棚,应当遵守(临时)管理规约并有利于小区的物业管理,不得破坏和影响小区的整体外观设计,防护栏(网)不得超出墙体外侧,通常安装在玻璃窗内侧。

业主利用公共屋面安装太阳能、热水器等家用设施的,应征得有利害关系的业主同意,不得破坏屋面,影响房屋安全。

第七十五条  业主或者物业使用人在物业装饰装修前,应当持有关资料向物业服务机构办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。物业服务机构对物业装饰装修活动进行巡查时,业主(装修人)不得拒绝和阻扰。

业主、物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务机构有权按照(临时)管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当约定清理的费用。

第七十六条  业主或物业使用人在装饰装修过程中,不得损坏小区的共用设施、设备、园林绿化、景观、楼道等,因损坏而产生的维修费用由业主承担。

业主或物业使用人因装饰装修不当致使相邻业主利益受损,应当承担由此产生的费用。

业主、物业使用人在装饰装修完工后应当到物业服务机构登记备案。

第七十七条  对正在实施的装饰装修违法行为,由规划、住房城乡建设、城市管理执法、公安消防等行政主管部门责令立即停止违法行为,必要时可以与供水、供电、供气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制,制定制止违法建设的具体措施。

有关行政执法部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当限制办理变更、转移、抵押登记。违法建设情形消除的,有关行政执法部门应当及时书面告知不动产登记机构解除限制。

第七十八条  业主利用住宅、车库或者其他附属设施进行经营活动的,须遵守法律法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主同意后,依法向有关部门办理相关手续。

第七十九条  物业管理区域内按照规划设置的车库(位),应当首先满足业主的需要。开发建设单位办理商品房预售许可手续时应当明确车库(位)出售(租)价格、方式等,并在销售现场进行公示,在签订商品房买卖合同时,应向买受人明示。物业竣工验收并交付使用一年后,在优先满足业主需要后,建设单位可将剩余车库(位)对外出售(租),对外出售(租)车库(位)前应将出售(租)方案在小区内公示10日以上。

物业管理区域内规划的车库(位)应当优先投入使用;车库(位)尚未充分利用的,不得占用公共部位建设车位。经业主大会同意的,可利用小区公共部位划定车位用于业主停车,但不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

公共车库(位)使用费标准由业主大会综合考虑物业所在地车库(位)的租赁价格等因素确定。车库(位)使用费除去建设、管理成本外属于全体业主共有。业主对车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第八十条  利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除成本和约定合理报酬后属于公共收益,归全体业主或部分业主所有。

前期物业服务期间,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。

业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。

第八章  法律责任

第八十一条  违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

第八十二条  建设单位有下列行为之一的,由县级以上房地产行政主管部门予以处罚:

(一)未按本条例第十四条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的,责令限期改正,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款;

(二)违反本条例第四十二条,未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正;逾期未改正的,给予警告并处2万元以上10万元以下的罚款;

(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处10万元以上30万元以下的罚款;

(四)未办理物业承接查验备案交付物业的,责令限期改正;逾期未改正的,处2万元以上5万元以下罚款。

第八十三条  物业服务企业、物业管理人违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上房地产行政主管部门予以处罚:

(一)未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处1千元以上5千元以下的罚款;

(二)未按照要求将物业服务合同备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处2万元以上5万元以下罚款;

(三)未公开和及时更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处3千元以上1万元以下罚款;

(四)未及时发现、报告物业管理区域内发生的重大突发事件,给予警告,并处1万元以上3万元以下罚款;

(五)擅自处分业主共有财产的,责令限期改正,并处3万元以上10万元以下罚款;

(六)物业企业擅自对业主实施停水、停电、停气的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

(七)擅自将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正;逾期未改正的处委托合同价款20%以上30%以下的罚款;

(八)对小区违规搭建、违规装修行为未及时发现、处置、报告并造成恶劣影响的,给予警告,并处2千元以上5千元以下罚款。

第八十四条  违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延接收专业经营设施设备的,由市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第八十五条  业主或者物业使用人违反本条例第七十二条规定之一的,由有关部门责令限期改正;逾期未改正的给予警告,可并处2千元以上1万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。经法院生效法律文书认定有严重违法行为的,可采取联合惩戒措施。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会(成员)不履行职责或者违反本条例规定的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的或者持有百分之二十以上投票权数的业主提出集体罢免业主委员会(委员)的,由居(村)民委员会组织召开业主大会会议,决定有关事项或者选举新的业主委员会(委员)。业主委员会(委员)有异议的,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申诉。

第八十六条  物业管理相关部门和单位及其工作人员在物业管理活动中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章  附则

第八十七条  对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目,其业主大会、业主委员会、物业使用与维护的相关事项、业主自治管理和业主委托其他管理人提供物业管理服务的,参照《四川省物业管理条例》的相关规定执行。

第八十八条  本条例自    年  月  日起施行。

 

 

 

 

 

 

附件2

《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)

起草说明

 

一、立法必要性

物业管理是一项民生工程,涉及到城市管理和社会建设的众多领域,事关城市建设、群众安居乐业和社会和谐稳定。近年来,随着房地产市场的快速发展,我市物业管理行业也不断发展和壮大,为我市经济社会发展做出了积极贡献。在发展过程中,物业管理也出现了许多新的情况和问题,物业管理与业主对美好生活的向往和需求不平衡不充分的问题比较突出,一些物业管理纠纷也时有发生。如在小区建设中,开发建设遗留问题多、配套设施设备不完善、部分公共部位权属关系不明晰,一些业主以这些问题不能及时有效解决,将矛头和怨气转向物业服务企业,给物业服务企业的日常管理造成很大困扰;一些物业服务企业物业服务意识,服务品质跟不上业主的需求,物业服务“质价不符”的问题普遍存在;物业小区业主大会、业主委员会成立难,业主委员会成员素质参差不齐,履职差,监管难,缺乏强有力的制约机制;物业管理相关职能部分权责不清、履职不到位,协调配合不好,街道、社区管理手段缺失;部分业主物业管理意识差,不了解物业管理相关政策,以各种理由拒交物业服务费的现象比较突出。这些问题的长期存在,严重制约了我市物业管理的健康有序发展。

国家《物权法》、国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等物业管理法律法规对物业管理作出了许多明确规定,但一些规定不够祥尽具体,在具体工作中不便于操作。随着城市建设的不断发展,城市社区治理进入转型期,物业管理作为城市建设的重要内容,在发展中出现的许多新矛盾、新问题利用现有的物业管理法律法规不能很好地解决。上位法对小区治理中涉及的社会管理、公共管理、业主自治管理等公、私权交叉领域存在的现实问题不能有效区分,而我市现有的物业相关规范性文件还未形成体系,效力等级也不高,难以满足我市物业管理相关现实问题的解决。因此,需要制定专门的《物业管理条例》地方性法规,针对性的解决我市物业管理存在的问题,规范我市物业管理工作。

二、《条例》(草案代拟稿)的起草过程

(一)起草过程

2017年3月,市人大常委会《关于印发〈南充市人大常委会2017年立法工作安排方案〉的通知》将《南充市物业管理条例》(以下简称《条例》)列入2017年南充市地方立法调研项目,2018年又将《条例》的调研及法律草案起草工作纳入立法任务。为此,我局高度重视,在2017年5月就成立了由局长任组长,局党委班子成员为副组长,各县(市)房管局长、局机关和局属相关单位主要负责人为成员的物业管理立法工作领导小组,与西华师大立法研究中心建立立法合作关系,聘请法律专家、物业管理专家、部分街道(社区)、业委员人员等组成《南充市物业管理条例》(草案代拟稿)(以下简称《条例》(草案)起草组,充分借助各方的经验和人才优势,提高了立法专业性。

为推进立法工作,我局制订了立法调研方案,召开了立法调研动员会。《条例》(草案)起草组深入各县(市、区)和街道(社区)、开发企业、物业小区、物业企业等进行调研,多次组织召开由相关职能部门、街道社区负责人、法律专家、物业管理专家和开发企业、物业服务企业代表参加的座谈会、研讨会,广泛听取和征求各方面对物业管理立法的意见和建议,认真分析梳理当前物业管理工作存在的主要问题,研究解决的方法。2017年11月市人大还组织市政府法制办、市规划、城管、房管等部门有关人员到泸州、自贡等地学习考察,对全市物业管理工作进行了调研。在此基础上,在去年底形成了《物业管理立法调研报告》。

2018年3月开始,我局《条例》(草案)立法起草组,集中力量和时间起草了《条例》(草案)初稿,起草组先后五次集中进行修改。《条例》(草案)初稿完成后,我局还先后组织县(市、区)房管部门分管领导和业务部门负责人,部分街道、社区和业主代表对《条例》(草案)初稿进行了讨论修改,听取了他们对《条例》(草案)初稿的修改意见,有的意见在《条例》(草案)的修改中进行了采纳,初步形成了《条例》草案代拟稿。

2018年9月,市人大城环资委市分别组织召开了由市住建、规划、城管、房管等部门及市辖三区部分街道、社区、业主代表和各县(市、区)人大分管领导、城环资委负责人参加的《条例》(草案代拟稿)可行性论证会,广泛征求了意见,结合论证会提出的建议再次进行了综合修改,正式形成了《条例》(草案)。

(二)《条例》(草案)起草的主要依据

《条例》(草案代拟稿)主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国监察法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《四川省城乡规划条例》、《四川省城乡环境综合治理条例》等相关法律法规,同时,在起草过程中,还参考了《泸州市物业管理条例》、《自贡市物业管理条例》,以及我市近年来出台的物业管理相关文件,结合我市物业管理实际,尽量突出南充特色。

三、关于《条例》(草案)的主要内容

《条例》(草案)共9章88条。第一章总则(第1条至第7条),规定了立法目的和依据、适用范围、定义、物业管理工作主要工作制度;第二章部门职责(第8条至第11条),具体规定了物业主管部门及政府其他相关部门的具体职责;第三章物业管理区域和设施(第12条至第16条),规定了物业管理区域的界定、设施配置要求以及物业用房标准;第四章业主、业主大会和业主委员会及物业管理委员会(第17条至第40条),规定了业主的定义、业主的权利与义务、业主大会的设立、业主大会筹备组的建立、筹备组的经费来源、未成立业主大会物业小区的管理、业主委员会的产生和入选条件、业主委员会的禁止行为和换届选举、业主委员会的工作及其监督;第五章前期物业管理(第41条至第50条),规定前期物业服务的选聘、前期物业服务合同签订、新建物业公用设施交付条件、物业承接查验及备案管理;第六章物业服务企业和物业管理服务(第51条至第65条),规定了物业服务企业的设立、日常监管及信用管理、惩戒制度,规定了业主大会选聘物业服务的基本程序、合同备案及监管等;第七章物业的维护和使用(第66条至第80条),规定了房屋建筑工程质量保修期限及保修金制度、专项维修基金使用、物业区域禁止行为、小区车库租(售)管理、防护栏安装、公共收益管理等;第八章法律责任(第81条至第86条),规定了建设单位、物业服务企业、专营单位、业主及其业主委员会、部门监管人员违反相关规定的法律责任;第九章附则(第87条至第88条),规定了未规定事项参照处理的法律依据和条例的实施时间。

四、需要重点说明的问题

(一)关于政府相关部门职责问题

小区物业管理涉及政府多个部门,各职能部门职责界定也不够明确,部门联动机制没有形成。《条例》(草案)对政府相关职能部门及街道办事处(乡、镇人民政府)的职责进行了明确,有利于各相关职能部门、单位各司其职,各尽其责,形成物业管理合力。

(二)关于基层政府物业管理机构设置问题

目前,街道办事处(乡、镇人民政府)未成立专门的物业管理机构,未配备专职人员。本应由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头组织的物业管理联席会议制度和物业管理纠纷调处机制落实不到位,繁重的物业管理工作缺乏抓手。故《条例》(草案)明确了在街道办事处(乡、镇人民政府)设立物业管理专门机构,落实编制和工作经费。

(三)关于基层党组织对物业小区的管理问题

目前,基层党组织对物业小区的领导还比较薄弱,没有真正体现党对物业管理工作的领导。《条例》(草案)第十一条明确建立和完善小区基层党的组织,发挥基层党组织在小区治理中的积极作用。

(四)关于业主不缴纳物业服务费的解决措施

物业服务费用收取率的高低,直接影响小区物业服务品质的好坏。业主不缴物管费与物业服务企业不提供优质服务已形成了恶性循环。《条例》(草案)规定建立业主诚信机制,对业主欠缴物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以依法申请仲裁或提起诉讼,业主有履行交费能力却不履行生效法律文书确定的义务的,业主委员会、物业服务企业可申请人民法院将其纳入失信被执行人名单。

(五)关于解决业主大会召开难的问题

针对业主大会召开难,业主参与积极性不高的现象,《条例》(草案)规定了业主户数较多的物业小区,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会。

(六)关于未成立业主大会的物业小区的管理方式

目前,我市还有部分物业小区没有成立业主大会,物业管理活动不能正常开展。《条例》(草案)规定,对未成立业主大会或业主委员会未完成换届选举的物业管理区域,可参照首次业主大会筹备组的方式成立物业管理委员会,作为临时性机构代行业主委员会职责,解决“三无院落”和未成立业主委员会的物业小区的管理问题。

(七)关于业主委员会委员入选条件

在实际工作中,业主委员会委员的人选争议较大,物业使用人但又不是产权人,却要求进入业主委员会;有的业主长期不缴纳物业服务费,在小区内有乱搭乱建行为等,也要求进入业主委员会。《条例》(草案)规定了业主委员会委员的选聘条件。

(八)关于对业主委员会履职监管问题

目前,业主委员会成员素质参差不齐,政策水平普遍不高,一些业主委员会不履职或履职不规范,作用发挥不好,个别业主委员会不服从街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门的监管和业务指导。《条例》(草案)第三十七条规定了业主大会或业主委员会罢免业主委员会成员的8种情形,业主大会或业主委员会在30日内未作出撤销其资格的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以督促或代行罢免程序。

(九)关于业主委员会成员的工作补贴问题

当前,业主委员会委员在业主委员会中均无工作报酬,无偿服务,许多业主委员会成员有干与不干一个样,干好干坏一个样的思想,特别是没有经费收入的物业小区业主委员会更是形同虚设。《条例》(草案)明确了可以在共有部分物业经营收益中提取费用用于业主委员会的工作补贴。

(十)关于物业服务企业诚信管理问题

当前,物业服务企业资质审批取消后,对物业服务企业的日常监管面临着许多新情况。为规范行业秩序,提升物业服务品质,需要进一步加大对物业企业的日常监管。根据国、省新修订后《物业管理条例》,对物业服务企业的信用管理,是当前和今后日常监管的主要手段。《条例》(草案)第五十五条规定由房地产行政主管部门联合相关部门建立对物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒制度,实行物业服务企业信用记分管理,将物业企业的11种行为列入失信行为。

(十一)关于公共区域的经营收益管理

依法利用物业管理区域的公共部分的广告、停车收费等收益,除去物业服务企业的管理成本外,应当归全体业主所有,主要用于补充维修资金的不足。但在实际管理过程中,小区公共收益基本被业主委员会随意开支或由物业企业用于小区维修。《条例》(草案)第八十条对物业共有部分经营收益的管理作了明确规定。

(十二)关于水电气等专业经营设施设备的移交

按照相关规定,业主水电气户表以外的专业经营设施设备及相关管线应当移交给专业经营单位维护管理,但在实施过程中,大部分物业小区的设施设备的维护管理责任仍由业主承担。《条例》(草案)明确了供水、供电、供气等专业经营单位应承担相关设施设备和管线的维修、更新、养护和管理责任。

(十三)关于物业质保期内的维护保养问题

开发建设遗留的建设质量问题以及保修责任不落实问题较为突出,很多业主将这些矛盾和恕气转向物业服务企业,给物业服务造成很大的困扰,影响物业管理活动的开展。《条例》(草案)第七章第六十七条规定建立新建房屋质量保修金制度,对房屋质量保修金的交存和使用等做出了规定。

(十四)关于住宅专项维修资金使用难问题

目前,业主普遍反映物业小区使用维修资金难且程序复杂,为了解决这一突出问题,《条例》(草案)第七十一条规定了紧急情况下使用维修资金的程序和情形。

(十五)关于小区乱搭乱建问题

当前,住宅室内装饰装修管理混乱,小区乱搭乱建现象时有发生,成为引发物业管理纠纷的重要因素。《条例》(草案)第七章对此作了规制,规定了物业小区的禁止行为,包括防护栏安装等。

(十六)关于小区车库(位)租售问题

目前,开发企业因对车库(位)采取只售不租、高价租赁或不投入使用等产生的纠纷逐渐演变为社会热点问题,影响小区的和谐稳定。《条例》(草案)第七十九条对新建小区车库(位)租售管理作了明确规定。

(十七)关于法律责任

《条例》(草案)对建设单位、物业服务企业、专营企业、业主委员会、相关职能部门违反规定的处罚形式、处罚标准和问责方式作了规定。

 

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